开发商的喜报我不知道你们看到没有，红底金字写着卖了100套，去化9成。

“本次开盘绿城馥香园有且只有推售6号楼，共预售124套房源，只有102平方、116平方、129平方四房三种户型，84平方三房未推售，但现场也是人山人海，300多组客户抢120多套，再现排队抢房名场面。”

这是开发商的话术了，他们说卖了9成，那无疑是很成功了。

但现在的海珠市场，哪有那么容易成功啊。

我们看了开盘情况，开发商在售楼部外搭了一个大棚子，情况大致如图，就这个座位数，可能150人的席位都没有坐满，还有很多夫妻同时在坐的。

对比起前一天珑岄上城琶洲宴会厅的情况，那里不只是座位多了三倍还多，且座无虚席，但他们也只卖了120-150+，所以这里100套有水分。

严格来说，馥香园有几个优势：

1、馥香园是绿城改善系列代表作，仅就绿城整体交付品质而言，馥香园算是不错的产品，从产品力上讲，几乎可以跟现在海珠在售的大部分项目打打擂台，这点我相信他们的实力。

2、学校配套，学校是五中，这没有任何悬念！因为学校不是绿城引进的，是在拍地之初，规划局就给出的卖地条件，不管谁拿了，就是安排了五中。五中教育集团在海珠排名最前列的学校。所以说学校配套是很强的。

3、新规，这也没得说，4.0不到的容积率，32层的产品，最适合做高使用率，120%使用率，户型设计也没有问题，都是无疑问的。

4、交通，在海珠客运站这里，成也交通，败也交通。

地铁2号线和广佛线双线交汇，谁不想要这么方便的交通呢？但，南面的环城快速路、西面的海珠湾隧道有高架桥，北面南洲路，东面广州大道面，全是大大大马路。馥香园的情况比天翠好，因天翠离得更近，馥香园离得稍远一些，地块南面相对退步更多，离环城有230多米距离，特别首开6号楼在中间位置，但西面海珠湾隧道有高架，大约在130米的距离，海珠湾隧道是去广州南站的，也是大流量，只能寄希望交通部门在桥上加盖子。

所以，虽然优点多，但大家还是有疑虑，太正常。

总体来说，馥香园比海珠很多产品强，但还没达到极优秀的程度。

价格体系，绿城还是用了心，刚开始是吹风价6万至7万的，这个谁都知道贵，开发商先提高大家的预期，然后开一个低价格，5.2万至6万之间，让大家觉得便宜，开发商都是预期管理大师。

效果肯定有，所以销量比天翠好，天翠至今还是0网签，被各路自媒体嘲笑！

拿地就花了几十亿，加上前期的设计、后期的施工、营销花了一不计其数，请了很多自媒体写软文打广告（自媒体也是二五仔，一鱼双吃，拿广告费的时候说好，没有广告费的时候骂娘！），但现在买家更精了，不是精了，而是怕了，很怕买错房。

早在土地调规之先我们就讲了此处开发的难度，至今观点未曾改变的，你们都是看得到的，琶洲真不是充值党，后来我们也建议了，最好干到4.8万左右，但开发商不太听。

我们觉得在6月份，开发商一定会把价格调下来，不止是她，还有天钰、熙悦、还有其他几个新盘，我都觉得至少要下调三四千每平方，即使调下来也有利润空间，但产品周转起来了，这就是好事。

总要给新业主让渡一些利益呀！现在的世道多艰难，你们又不是不知道！其实可以一起双赢的。我们当初给天翠定的价格是4.8万起，馥香园是5.1万起。

你们觉得合理吗？

现在，我个人觉得下限还要往下拉一点。

最后琶洲评价一下馥香园最好的楼栋吧，万一价格好，你又对上眼了，我一有空就喜欢去那边转，遇见来看房的意向客，算挺多的，现在的热度仅次于昨天讲的三个热盘，，不管他买不买，总要来看看！

最好是3栋、2栋，6栋还不错，次之5栋、1栋，请拿笔记起来，收藏以后以便多次阅读。

我们也看到，很多读者在一些平台留言，说的话是琶洲文章的一些观点，心甚悦！

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