十年树木，百年树人。在中国住房租赁市场，乐乎集团用11年跑通了极具中国特色的住房租赁资管路径，为自己赢得了资管大时代的高质量发展机会。见企业，观行业，判趋势，本期住房租赁深度观察栏目，迈点走进11岁的乐乎，看一家住房租赁企业如何跟随时代一同成长。
2014年，长租公寓行业在资本的裹挟中狂飙突进，又在暴雷潮中跌入谷底。有人折戟沉沙，有人却以“善变”应万变，那便是乐乎集团。
2014年，乐乎集团正式创立，从一套不足百间的小公寓起步，用11年时间完成从“行业新兵”到“资管标杆”的蜕变——管理规模突破8万间、服务近40万租客、合作资产超200亿元，稳居集中式公寓运营规模榜前列。这过程中，乐乎公寓更是连续6年蝉联迈点MBI十强品牌，成为长租公寓行业规模化发展标杆。
虽然只是几个简单的数字，但背后隐藏着以乐乎集团创始人CEO罗意为代表的乐乎团队每一次对市场变化的敏捷应对。正如业内专家所说：“吃长租公寓这碗饭，你要时刻警觉。”
图注：乐乎集团创始人CEO罗意 图源：乐乎集团
乐乎集团可以说是警觉的代表，不仅对住房租赁行业的本质有着清醒的认知，还对未来发展有着前瞻性的预判。
在罗意看来，住房租赁是一门好生意。“不管经济形势如何转变，科技怎样进步，人都需要一个住所，无非大家的解决路径不同，或买或租。这个行业，我再干个二十年都没问题。”
“需求真实存在”是住房租赁行业最大的特性，但这并不能与“盈利”划上等号。经过11年的“摸爬滚打”和诸多项目的“血泪教训”，罗意还有一个更深刻的认知，那就是“长租公寓的利润像刀片一样薄。”
在这样两个看似彼此相悖的洞察里，一家企业如何确保自己穿越周期，稳健的活着?
乐乎集团的选择是以“轻资产运营商”角色深耕市场，并构建“F+EPC+O”全链条商业模式，成为中国领先的住房租赁运营+资产管理综合服务公司。
罗意坦诚地表示：“这几年，乐乎发生了很大变化。首先，我们更聚焦北京市场。其次，增长模式转变了。早期，乐乎服务二房东，但从 2021 年开始，我们意识到，二房东大概率不代表这个行业未来主要的资产持有方，所以我们开始往两头延伸，完成了从单一运营管理向运营加资产管理的蜕变。”
“F+EPC+O”全链条商业模式的核心在于，通过融资、建设、运营的全周期服务，最大化的释放住房租赁资产的价值。也就是现在住房租赁行业普遍提及的“资产管理”。
不是一个单纯的二房东生意，也不是一个简单的物业管家的活，而是将手里的钱通过住房租赁资产的资管赋能，创造更大的价值。
对此，罗意进一步解释道：“当年做运营管理，我们只是承接了整个生产链条的一个环节，多数情况是业主获取资产、做完产品后，再进行运营招标。我们输出信息化、人员和销售能力，在整个链条的价值链中可能只占 20%到 30%，呈现吃百家饭的状态，不够稳定。现在，乐乎更倾向于在资管逻辑下多维度深化和业主方的合作，提升价值链上的占比。”
与之相对应，乐乎集团不仅需要发展募、投、建、管、退完整的资管能力，还需要拥有设计、采购、施工工程总承包、融资投资与强大运营能力，能住房租赁项目提供全生命周期服务。
乐乎集团11年的发展，不仅是长租公寓行业的进化史，更是一部关于“如何用资管智慧解构城市居住难题”的商业启示录。
伴随长租公寓行业进入深度调整期，乐乎集团以“募投建管退”全链条资管能力构建护城河，这条路径正在被验证为行业破局的关键。
罗意强调：“资管机构和运营机构逻辑不同，运营机构靠管理体量构建获客端效率优势，资管机构要在单一项目上提供足够价值、赚足钱。”这句话揭示了乐乎集团的核心战略——通过精细化资管能力，在存量资产中挖掘超额价值，让每一间公寓都成为美好生活的容器和资产增值的利器。
图源：乐乎集团
以北京芷岸服务公寓·国贸店项目为例，前期市场调研、中期设计施工，到后期日常运营全部委托乐乎集团完成，2周完成市场研判，1个月完成翻新方案，5个月完成主体工程，3个月结束筹开，目前出租率98%，单日坪效9元/㎡，带给了投资方可观回报。这种“点石成金”的能力，源于其能基于租房市场需求的敏锐洞察，对存量资产进行精准改造。
这样的案例正在各地复制：上海张华浜项目将老工业区改造为生态宜居社区，成为职住平衡的典范;洪山·乐乎大学社区项目引才入巢，成为武汉市洪山区人才公寓重点工程……这些实践不仅验证了模式的可行性，更为地方政府提供了存量资产盘活的解题思路。
所有成功都有迹可循，据迈点观察，乐乎集团核心做对了以下两件事情。
Part.1
雕琢产品力，找到了细分市场的破局之道
在长租公寓行业陷入同质化竞争的当下，乐乎集团以“五大品牌矩阵”开辟差异化赛道，覆盖高端、中高端与普惠市场。罗意指出：“乐乎通过精准定位客群需求，将产品力转化为资产竞争力。”其核心逻辑在于“用细分产品匹配细分市场，以定制化破局同质化。”
具体落地上，乐乎集团以品牌分层精准狙击需求。高端线“怀庭”主打“空间身份符号”，绿色三星认证与24小时管家服务直接推高了北京华世·怀庭项目的溢价能力;中高端线“芷岸”则以东方美学重构服务式公寓，北京芷岸服务公寓·国贸店通过茶室、禅意庭院等设计元素，实现98%出租率与单日坪效9元的双赢;普惠线“乐乎公寓”聚焦新青年、新市民群体，武汉洪山大学社区以低于市场价的租金，为百万大学生留汉产业就业提供强有力的支撑。
聚焦不同的品牌，乐乎集团还将细分需求转化为场景解决方案，进一步提升价值。乐乎芷岸轻居·亚运村店推出LOFT轰趴房与家庭大开间，灵活适配商旅人群社交与家庭场景;乐乎公寓酒店·芍药居地铁店聚齐了咖啡厅和小酒馆，成就文青派、学院派的“乌托邦”都市生活。
图源：乐乎集团
罗意强调：“乐乎的竞争力在于快速定位资产与市场的契合点，通过设计优化与运营增效提升综合竞争力。”
11年的产品积淀，乐乎集团形成了一套“需求分层—场景适配—系统落地”的闭环能力，使之在存量改造中持续领跑——当行业陷入价格战时，其项目凭借精准定位实现坪效、出租率与资产溢价的三重突破。
Part.2
苦练运营力，以精细化管理进行降维打击
当行业陷入“租金差焦虑”时，乐乎集团将核心竞争力转向“运营效率”与“用户价值”，以“精细化运营+全周期管理”构建差异化护城河。其运营力可拆解为三大模块：
# 需求洞察：依托市场大数据与在地化调研，乐乎集团快速锁定客群需求。例如北京芷岸服务公寓·国贸店项目的市场研判仅用2周，通过“现代艺术+共享场景”设计，精准匹配国贸CBD高净值人群的“隐奢”需求，实现出租率与单日坪效的提升。
# 资产转化：在乐乎公寓·酒店北京回龙观店，乐乎集团以模块化产品库与敏捷施工机制缩短资产转化周期。据罗意透露，短时间内就完成酒店物业的翻改，并以长短租结合的方式，有效提升RevPAR。
# 用户黏性：真武社区将老旧招待所改造为智能共享社区，公共区域配置影音室、咖啡吧，结合智能家居系统，实现高端白领客群超高的续租率。
图源：乐乎集团
乐乎集团的“降维打击”本质是用运营效率重构行业价值坐标系——当同行仍在比拼房源规模时，乐乎集团已通过精细化运营实现涵盖提升资产周转效率、突破单位面积坪效和深挖租户全周期价值在内的“三重跃迁”。
对未来的发展规划，罗意直白地表示：“聚焦北京市场，聚焦住房租赁赛道，做好资管机关的蜕变，深耕资管，成为租赁住房专业资管领跑者，推动更多优质供给。”在迈点看来，这意味着，乐乎集团正将自己定义为“城市居住服务商” ，以更长远的资管角度来重构城市居住生态。正如其集团手册上誊写的：
“我们有幸站在最好的时代/聚沙成塔/结交千万个并肩同行的朋友/去畅想/去开拓/去义无反顾/做一件/新市民/新青年/新城市/新时代/翘首以盼的家事/共同富裕的国事/这是我们/应该奋力扛起的历史使命/为民生而生/我们满怀敬意。”
这个战略规划正与行业趋势深度契合。
一方面，保租房REITs试点扩容等国家政策红利正推动存量资产改造与保租房建设双轮驱动，为乐乎集团的“城市更新+资管赋能”模式提供制度支撑。
另一方面，租房消费者对“职住平衡、社群服务、家庭居住”的复合需求激增，倒逼租赁产品向“空间服务综合体”迭代。
更为重要的是，基于稳定的现金流和更强的抗周期性，住房租赁正成为国内外资本在垃圾时间里的完美投资标的。
近日，首程控股(首钢基金旗下资管平台)宣布联合中国人寿、财信人寿等设立北京平准基础设施不动产股权投资基金。目标规模100亿元，首期规模就高达52.37亿元，是目前市场单只规模最大的公寓REITs专项投资基金，且投资重点核心聚焦长租公寓、社区商业和城市更新。
不限于国企，国际资本也纷纷进入，比如全球投资公司景顺房地产、黑石、KKR、普洛斯、凯德投资等。这更加印证了住房租赁赛道的潜力。类比欧美市场，尚处于初期的中国住房租赁资本投资极具发展空间。
乐乎集团的前瞻性布局为之迎来了巨大的机会，而务实的团队正通过脚踏实地的做一个又一个的项目为未来稳健发展积蓄更多能量。
“致良知，知行合一。”这场始于资管能力进化的长跑，终将指向更可持续的城市居住解决方案。11年深耕，乐乎集团用资管智慧解构城市居住难题，其每一次创新都在重新定义“住”的价值维度。
这场关于“新租住”的叙事仍在继续：从“让人们有地方住”到“让更多人住得更好”，乐乎集团正用产品初心丈量青年梦想，用品类创新定义居住美学，用资管重构效率边界。正如罗意所言：“真正的护城河不在房源规模，而在能否用运营效率让每一平方米都产生超额价值。”
当政策东风与资本偏好交汇，乐乎集团的实践昭示着：住房租赁的终极命题，终将以资管智慧破解。
