从这两年的情况来看全国的房价都在跌，只有一线城市的豪宅价格相对比较坚挺。比如我们都知道上海的豪宅在2024年走出了独立的市场行情，2024年至今上海已有30个楼盘实现"日光"，其中均价10万元/平米以上的豪宅楼盘达到了17个，占比接近六成。

即便在今年1月受春节影响上海二手房成交同比下跌37.5%的时候，上海2000万以上二手豪宅成交仍同比上涨32.8%。简单一句话：越贵越抢手。为什么会这样？最近我学会一个新词叫三核房子，即核心城市核心地段的核心产品。这个说法跟我2023年所说的"一线城市核心地段的优质住宅"异曲同工，但更加上口。

如果你一定要投资房地产，那三核房子可能是你资产保值的唯一选择。这不是说三核房子的价格就不会跌只会涨，而是说在经济下行期间它们一定是跌得最慢的；在经济回暖之后它们又会是升得最快的。因为在人口拐点与政策变革的双重挤压下，唯有同时具备城市能级、地段价值、产品标准的三核房产才能真正扛住市场波动。

穿越周期我说三个理由。

·首先人口流动的齿轮正在加速筛选城市价值。2024年全国人口减少139万的宏观背景下，三线城市常住人口流失速度是二线城市的2.25倍。这种迁徙不是简单的数字游戏而是就业机会、公共服务、财富创造能力的集中体现。

为什么三线以下城市的土地财政彻底歇菜？开发商用脚投票的选择本质上是对人口吸附力的精准预判。当上海新建商品住宅价格同比逆势上涨5.6%时，城市能级差异已直接转化为资产价值的剪刀差。这种分化不是短期政策能扭转的，就像超市货架上的商品，越是刚需品越要摆在客流最密集的区域。

·其次房地产发展新模式正在重塑价值坐标系。住建部推动的保障房封闭管理让深圳在2024年集中开工13个配售型保障房项目。这些均价只有市场价六成的房子看似挤压了商品房空间，实则完成了楼市的价值切割。北京是最典型的例子，当三环内土地供应近乎枯竭，核心地段商品房就成了限量版奢侈品。

3月18日上地核心区的一块涉宅用地被中海溢价27%拿下，楼面地价就超过了10W元/平米，创出了北京的新高。这样的拿地成本想不做豪宅都不可能。这种保障归保障，市场归市场的双轨制，就像超市把生鲜区和临期区分开定价，前者专注居住功能，后者承载资产属性，最后产品标准的升级正在制造新的价值断层。

3月9日住建部公开表态把层高下限提到3米，"好房子"正从抽象概念逐步升级为高度智能，保证舒适绿色的产品标准制造新的价值断层。更可怕的是主流媒体还在强调"好房子"不能是"贵房子"，问题是好房子和不那么好的房子在市场里竞争，好房子不涨价，那差房子唯一的出路就是降价。

这种差距会随着新标准的普及持续扩大，就像超市货架上的有机蔬菜和普通蔬菜，看着都是青菜，价格却差着档次。当"好房子"标准全面实施，没有品质认证的房产就像没贴保质期的食品，折价出售只是时间问题。未来房产价值的评估体系将呈现三大特征：

·一是城市能级的筛选作用持续加强。2025年2月数据显示，三线城市新建商品住宅价格同比降幅(5.9%)是二线城市(4.7%)的1.26倍，这种差距会随着人口持续流出进一步扩大。

·二是地段价值造成房价的"马太效应"。安居库数据显示北京1月二手房均价同比下降15.75%，但核心区域如朝阳、海淀的抗跌能力突出。

·三是产品标准的"认证溢价"。杭州新建住宅强制配置智慧安防系统后，达标项目溢价率普遍超过15%，这相当于给房产贴上了"有机认证"标签。

认清形势之后买房投资必须要建立新的决策模型。以前买房看的主要是性价比，以后买房要看是否具备核心资源，是否有不可替代性。房地产的分化会加剧，房价全面普涨已经成为历史，楼市正在经历从"数量时代"向"质量时代"的跃迁。

尽管2月一线城市新建，商品住宅价格环比仅微涨0.1%。但细分市场里符合"三核标准"的项目实际成交价涨幅远超平均值。这种结构性上涨就像超市调整货架布局，虽然整体客单价变化不大，但有机食品区的销售额持续攀升。

当70个大中城市中仅有3个二手房价环比上涨时，与其说是市场回暖不如视为优质资产的价值重估。当楼市进入存量博弈阶段，真正的赢家永远是那些提前布局城市心脏+资源枢纽+品质认证的房产。唯有占据"三核"优势的房产才能穿越周期持续保值，其余的终将沦为价值账簿上的折旧项。

最后如果没有那么多资金买不起三核房产，又想投资房子该怎么办？当然我首先会劝你最好打消念头，如果非买不可，在三个核心里可以根据资金实力依次放弃。大家可以先自己想想该怎么排序，改天我再另写一篇。